Пока власти говорили о снижении цен на жилье на 20%, рынок оказался под давлением. Резкий рост курса доллара, возможный запрет на расчеты наличными введение нотариального удостоверения сделок — факторы, которые могут привести к повышению цен на жилье.
Курс доллара при открытии биржи в четверг прыгнул выше отметки 33 рубля, официальный курс ЦБ на сегодня — 32,96 рубля. Как показывает практика столичного рынка жилой недвижимости, рост курса доллара провоцирует рост цен на квартиры.
Так, согласно аналитическим данным портала «ГдеЭтотДом.ру» максимумы рублевой цены были отмечены 29 октября 2008 года и 9 февраля 2009 года — 164 469 рублей за кв. метр. А накануне этих дат курс доллара достигал своих исторических максимумов. Высокие цены на недвижимость продержались пару месяцев. Есть ли шансы, что подобный сценарий повторится?
Ведущий аналитик Domgeo.ru Юрий Кочетков отмечает, что сейчас рынок недвижимости другой: спрос достаточно низкий, поэтому некоторое повышение может произойти лишь в сегменте дорогих квартир. «В дорогом сегменте продавцы иногда продолжают выставлять квартиры в валюте, и рост курса делает подобные предложения невыгодными для покупателей с рублями, заставляя хозяев квартир маневрировать по цене» — поясняет аналитик. По его наблюдениям, рынок недорогих квартир практически не замечает событий на валютном фронте.
Дело в том, что недвижимость — это товар, создаваемый внутри страны, а не импортируемый, а цена в долларах — лишь определенный искусственный показатель, — комментирует Александр Пыпин, директор Аналитического Центра «ГдеЭтотДом.Ру». — Изменение курса доллара могло бы сильно повлиять на ипотечный рынок, как это было в 2008 году, но в посткризисное время объем валютного кредитования сократился и составляет около 1% от всего рынка, поэтому проблемы заемщиков из-за колебаний курсов будут менее масштабными».
Ослабление рубля скажется на стоимости строительства, предполагают эксперты. Рост курса доллара может привести к удорожанию стоимости строительства, особенно в дорогих сегментах, где применяются импортные материалы, но не более чем на 1%-2%, прогнозирует Александр Пыпин.
По наклонной
Перемены на рынке недвижимости могут начаться, если курс доллара удержится на более высокой планке пару месяцев. Причем, как ни парадоксально, цены могут пойти вниз. «В конце прошлого лета мы уже сталкивались с резким ростом курса, и тогда имел место следующий эффект: те хозяева, что снизили валютную цену своей квартиры и не сумели её продать, не стали поднимать цену после возвращения курса на прежние позиции. То есть в итоге рост курса доллара сыграл на снижение средней цены квартир», — рассказывает Юрий Кочетков.
Снижение рублевых цен на жилую недвижимость в среднесрочной перспективе будет связано в первую очередь со снижением стоимости российского сырья на мировых рынках. «При стоимости барреля нефти на уровне 100 долларов российская экономика вполне может удержаться на плаву, хотя спрос на жилье снизится из-за снижения благосостояния населения. При таком уровне цен на нефть возможно снижение цен на жилье более чем на несколько процентов», — прогнозирует Александр Пыпин.
Руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty Сергей Поправка, рассуждая о возможных последствиях резких скачков курсов валют, отмечает, что с одной стороны, они могут повлиять на снижение спроса, и это «пугает застройщиков, которые в настоящий момент крайне осторожно повышают цены».
С другой стороны, колебания курса доллара и евро могут стимулировать спрос на рынке недвижимости со стороны инвесторов. «Я уверен, что любое резкое колебание курса валют в любую сторону заставляет держателей этих валют нервничать. И в таких условиях люди обращают внимание на инвестиции в недвижимость», — прогнозирует эксперт.
Безналичные расчеты уведут рынок недвижимости в тень
Есть большая вероятность, что этим летом примут закон, стимулирующий развитие безналичных расчетов в России. Одно из предложений касается запрета на расчеты наличными деньгами по сделкам, превышающим 600 тысяч рублей.
Возможные ограничения планируется распространить на расчеты между физическими и юридическими лицами, тогда как запрещать или ограничивать наличные расчеты в сделках, совершаемых гражданами между собой, вроде пока не предполагается. С другой стороны, расчеты при покупке недвижимости в большинстве стран проходят в безналичной форме, что позволяет сделать их более прозрачными и безопасными для всех сторон.
Но в России рынок недвижимости выстроен на наличных расчетах, а изменение схем сделок, как правило, является аргументом для повышения цен — то есть за все новшества на рынке недвижимости, как правило, платит покупатель.
Эксперты опасаются, что запрет на расчеты «налом» коснется и расчетов между физическими лицами. Тогда под удар попадут практически все сделки с недвижимостью — ведь абсолютное большинство расчетов, которые происходят в наличной форме, как правило, через депозитарную ячейку банка.
«Если рассматриваемое предложение будет утверждено и распространит свое действие на сделки, осуществляемые физлицами между собой, можно уверенно сказать, что ситуация на российском рынке недвижимости значительно усложнится, уверен Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риэлторов.
Банки не могут предложить ни одного инструмента, использование которого обеспечило бы столь же беспроблемную возможность расчетов, как схема с банковскими ячейками, констатирует он. Самойлов отмечает, что сегодня есть безналичные инструменты, к примеру, банковский аккредитив, однако его практически невозможно использовать в «альтернативных» сделках.
Руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Петр Пономаренко предполагает, что отдельные продавцы будут закладывать в стоимость своих объектов теперь еще и комиссию банков за «обезналичивание» денежных средств, и это в итоге приведет к росту стоимости квадратного метра. Об этом сообщает РИА «Новости».
Безналичные расчеты, как ни странно, могут увести рынок в тень. Сейчас, как правило, в договорах во избежание необходимости уплаты подоходного налога указывается заниженная цена на квартиры, которые в собственности менее трех лет.
«Если запрет на расчеты наличными будет введен, к практике указания заниженных цен сделок могут прибегнуть и участники остальных сделок, чтобы получить остальные средства наличными. А это, в свою очередь, сделает рынок недвижимости, и без того далеко не прозрачный, еще непрозрачнее», — прогнозирует Олег Самойлов.
На рынке также будет затруднено внесение аванса для дорогих квартир, который зачастую превышает указанные в законопроекте 600 тысяч рублей. Кстати, аванс чаще всего вносит одно агентство недвижимости другому, а это в чистом виде расчеты, которые подпадают под ограничение, прописанное в новом законопроекте.
Нотариусы возьмут свое
Обязательное нотариальное удостоверение сделок тоже, по мнению экспертов, поднимет конечную стоимость жилья для покупателей.
Однако пока все новшества в силу еще не вступили, кардинальных перемен на рынке недвижимости не произойдет. Пока цены на жилье, скорее всего, останутся стабильными. Возможен лишь рост в сегменте дорогих квартир, традиционно пользующихся самым большим спросом как средство сбережения.
